Договор управления МКД

Договор №18А — анализ выполнения, контроль УК, создание Совета дома

Основные данные

Номер
№18А
УК
ООО «Коммунальные сети» (ныне ООО «ЭКВИДА-СЕРВИС»)
Срок
1 год

Автоматическая пролонгация, если ни одна из сторон не заявит о прекращении за 1 месяц до окончания (п. 9.2)

Ключевые права жителей

Качество услуг

Право на получение услуг установленного качества, безопасных для жизни и здоровья, не причиняющих вреда имуществу.

п. 4.2.1

Запрос информации

Право запрашивать информацию о состоянии общего имущества и расходовании денежных средств.

п. 4.2.2

Ежегодный отчёт

УК обязана предоставить отчёт о выполнении договора в I квартале текущего года за предыдущий.

п. 3.1.18

Претензия — 10 дней

УК обязана ответить на претензию не позднее 10 календарных дней с момента получения.

п. 8.5

Как контролировать УК

Пошаговая эскалация: от запроса информации до суда. Каждый шаг усиливает давление.

1

Письменный запрос информации в УК

Собственник вправе запросить любую информацию о состоянии общего имущества, выполненных работах и расходовании средств. Запрос подаётся в 2-х экземплярах — на втором ставят отметку о получении.

10 рабочих дней на ответ (ПП РФ №416)
п. 4.2.2 договора, ст. 162 ЖК РФ, пп. «б» п. 40 ПП РФ №491

Шаблон: В шапке: ФИО, адрес, номер квартиры. Текст: «Прошу предоставить…» + конкретный перечень документов. Дата, подпись.

2

Акт осмотра общего имущества

Любой собственник может инициировать осмотр общего имущества с составлением акта. УК обязана направить представителя (п. 3.1.8). При отказе — составьте акт самостоятельно (комиссия из 3+ собственников).

УК обязана направить представителя в разумный срок
п. 3.1.8 договора, п. 13 ПП РФ №491

Шаблон: Акт: дата, участники, адрес, описание дефектов, фотофиксация, подписи всех участников.

3

Досудебная претензия в УК

Обязательный этап перед судом. Претензия составляется в свободной форме с описанием нарушения и требований. Направляется заказным письмом с уведомлением или вручается под роспись.

10 календарных дней на ответ (п. 8.5 договора)
п. 8.2, 8.5 договора, ст. 162 ЖК РФ

Шаблон: Указать: нарушение, ссылку на пункт договора/закона, требование, срок исполнения, предупреждение об обращении в ГЖИ/суд.

4

Жалоба в ГЖИ (Госжилинспекция)

ГЖИ Санкт-Петербурга проводит проверку УК, выдаёт предписание об устранении нарушений и может наложить штраф. Подать можно через ГИС ЖКХ, Госуслуги или лично.

30 дней на рассмотрение (ФЗ №59)
ст. 20 ЖК РФ, ст. 7.22 КоАП РФ (штраф 40-50 тыс. руб. для юрлиц)

Шаблон: Приложить: копию претензии в УК, ответ УК (или акт о неполучении ответа), фото/видео нарушений.

5

Обращение в суд

Если УК не исполняет предписания ГЖИ или причинила ущерб. Иск подаётся в Петроградский районный суд (п. 8.7 договора). Собственник как потребитель освобождён от госпошлины при цене иска до 1 млн руб.

Общий срок исковой давности — 3 года
п. 8.7 договора, ст. 17 ФЗ «О защите прав потребителей»

Шаблон: Нужно: претензия + ответ УК, акт осмотра, независимая экспертиза (при ущербе), расчёт убытков.

Структура платежей

Управление МКД

Плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом

п. 5.1.1

Содержание и текущий ремонт

Плата за содержание и текущий ремонт общего имущества (Приложение №3)

п. 5.1.2

Коммунальные услуги

Плата за коммунальные услуги (по показаниям счётчиков или нормативам)

п. 5.1.3

Важно знать

  • • Тарифы указаны в Приложении №2 (не опубликовано в открытом доступе)
  • • Размер платы ежегодно индексируется по инфляции без решения ОСС (п. 5.7)
  • • Оплата до 10-го числа следующего месяца (п. 3.2.3)
  • • Пени за просрочку — в размере, установленном законодательством РФ (п. 5.6)
  • • Неиспользование помещения не освобождает от оплаты (п. 5.9)

Финансовая прозрачность

Какие отчёты обязана предоставлять УК и как проверить начисления.

Годовой отчёт о выполнении договора

УК обязана предоставить отчёт за предыдущий год в I квартале. Включает: перечень выполненных работ, объём и стоимость каждой услуги, информацию о нарушениях.

п. 3.1.18 договора, ч. 11 ст. 162 ЖК РФ

Как действовать: Направить письменный запрос в УК. При отказе — жалоба в ГЖИ (ст. 7.23.3 КоАП — штраф до 300 тыс. руб.).

Смета расходов на содержание и ремонт

Детализированная смета: куда уходит каждый рубль из тарифа на содержание. Включает: зарплаты, материалы, подрядчиков, затраты на управление.

п. 4.2.2 договора, пп. «б» п. 40 ПП РФ №491

Как действовать: Запрос в УК в 2-х экземплярах. Срок ответа — 10 рабочих дней. При отказе — жалоба в ГЖИ.

Акты выполненных работ

Документ, подтверждающий факт и объём выполненных работ по содержанию и ремонту. Должен подписываться представителем собственников (Советом дома).

п. 3.1.8 договора, п. 9 ПП РФ №416

Как действовать: Потребовать составление акта при завершении любых работ. Совет дома вправе подписывать акты от имени собственников.

Раскрытие информации в ГИС ЖКХ

УК обязана размещать в ГИС ЖКХ: тарифы, перечень услуг, финансовые отчёты, протоколы ОСС, сведения о доме.

ч. 10.1 ст. 161 ЖК РФ, ПП РФ №731

Как действовать: Проверить на dom.gosuslugi.ru по адресу дома. При отсутствии данных — жалоба в ГЖИ (штраф по ст. 13.19.2 КоАП).

Проверка начислений за отопление

Право сверить показания ИПУ с начислениями. В нашем доме расхождение достигает 98% — расчёт ведётся совокупно вместо раздельного по корпусам.

ПП РФ №354, ч. 1 ст. 157 ЖК РФ

Как действовать: Запросить у УК расчёт по каждому корпусу отдельно. Потребовать перерасчёт при выявлении завышения. При отказе — жалоба в ГЖИ.

Совет дома vs ТСЖ

Для дома на 1222 квартиры Совет дома — оптимальный вариант: контроль УК без финансовых рисков.

Критерий Совет дома ТСЖ
Что это Орган управления МКД, избирается на ОСС Юридическое лицо — отдельная организация
Создание Решение ОСС (простое большинство) Решение ОСС + регистрация юрлица
Юридический статус Нет (не является юрлицом) Юрлицо с расчётным счётом, печатью, уставом
Полномочия Контроль УК, согласование работ, подписание актов Полное управление: штат, договоры, бюджет
Финансовая ответственность Нет — средства остаются у УК Полная — ТСЖ распоряжается всеми средствами
Риски Минимальные — УК остаётся ответственной Высокие — при плохом управлении платежи растут
Стоимость создания Бесплатно (только ОСС) 50-100 тыс. руб. (регистрация, печать, счёт)
Текущие расходы Нет Зарплата председателя, бухгалтер, офис
Смена УК Можно сменить УК решением ОСС ТСЖ само управляет или нанимает УК
Для дома на 1222 кв. Оптимальный вариант Рискованно — сложное управление большим домом

Почему Совет дома — лучший вариант для нашего ЖК

  • Другие дома Эквиды уже создали Советы дома — наш дом отстаёт
  • Инициативная группа не имеет полномочий без Совета — нужен легитимный орган
  • Совет контролирует УК без финансовых рисков для жителей
  • При 1222 квартирах ТСЖ создаёт огромную нагрузку по управлению, а Совет — нет
  • Риелторы предупреждают: ТСЖ может повысить платежи и снизить качество

Пошаговый план создания Совета

1

Инициативная группа

Собрать группу активных собственников (минимум 10% голосов ~ 13 868 м²). Определить кандидатов в Совет (5-11 человек) и председателя.

2

Подготовка ОСС

Составить повестку: избрание Совета, утверждение Положения о Совете, избрание председателя. Уведомить всех собственников за 10 дней (заказные письма или под роспись).

3

Проведение ОСС

Очно-заочная форма. Кворум — 50%+1 голос от общей площади дома. Голосование простым большинством присутствующих.

4

Оформление результатов

Протокол ОСС, листы регистрации, бюллетени. Копия протокола — в УК и ГЖИ в течение 10 дней (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

5

Начало работы Совета

Совет приступает к контролю: подписание актов, проверка смет, утверждение планов работ, мониторинг выполнения обязательств УК.

Полный текст договора

12 разделов. Раскройте нужный раздел для просмотра содержания.

1 Общие положения
1.1. Исполнители — организации, которым УК поручает работы по содержанию и ремонту общего имущества МКД и предоставлению коммунальных услуг.

1.2. Общее имущество — межквартирные площадки, лестницы, лифты, коридоры, техэтажи, чердаки, подвалы, крыши, инженерное оборудование, земельный участок.

1.3. Инженерное оборудование — системы отопления, водоснабжения, канализации, электроснабжения, вентиляции, расположенные до границы внутриквартирного оборудования.

1.4. Коммунальные ресурсы — холодная и горячая вода, электричество, газ, тепловая энергия, используемые для предоставления коммунальных услуг.

1.5. Коммунальные услуги — деятельность по подаче коммунальных ресурсов Собственнику.

2 Предмет договора
2.1. УК обязуется по поручению Собственника за плату обеспечивать управление МКД, содержание и ремонт общего имущества, предоставление коммунальных услуг.

2.2. Состав общего имущества — в Приложении №1.

2.3. Тарифы — в Приложении №2.

2.4. Дополнительные услуги — по отдельным соглашениям, по расценкам УК.

2.5. Перечень услуг по содержанию — в Приложении №3.

2.6. Техническое обслуживание помещения Собственника — не предусмотрено (отдельный договор).

2.7. Границы ответственности — в Приложении №4.

2.8. Условия одинаковы для всех собственников.

3 Обязанности сторон

УК обязуется (3.1):

  • Обеспечивать содержание и ремонт общего имущества (3.1.1)
  • Готовность инженерных коммуникаций (3.1.2)
  • Пожарную безопасность в МОП (3.1.3)
  • Подготовку к сезонной эксплуатации (3.1.4)
  • Текущий ремонт и содержание территории (3.1.6)
  • Информирование о неполадках в течение суток (3.1.7)
  • Направление представителя для составления актов (3.1.8)
  • Согласование плановых работ за 3 дня (3.1.9)
  • Уведомление об отключениях (3.1.10)
  • Регулярные приёмы граждан (3.1.11)
  • Расчёт и начисление платежей (3.1.12)
  • Контроль состояния общего имущества (3.1.14)
  • Рассмотрение обращений (3.1.16)
  • Ведение технической документации (3.1.17)
  • Ежегодный отчёт в I квартале (3.1.18)

Собственник обязуется (3.2):

  • Своевременно оплачивать услуги до 10-го числа (3.2.3)
  • Соблюдать правила эксплуатации (3.2.1-3.2.2)
  • Обеспечивать доступ для осмотров (3.2.5)
  • Сохранность приборов учёта (3.2.6)
  • Передавать показания 15-20 числа (3.2.9)
  • Тишина с 23:00 до 07:00 (3.2.17)
  • Не парковаться на газонах (3.2.18)

Собственнику запрещается (3.3):

  • Превышать допустимые нагрузки на сети (3.3.1)
  • Перепланировка без разрешения МВК (3.3.2)
  • Вмешательство в общее имущество без согласования (3.3.8)
4 Права сторон

УК вправе (4.1):

  • Контролировать потребление услуг (4.1.1)
  • Вскрыть помещение при аварии (через 24 часа, с полицией) (4.1.2)
  • Профилактические осмотры коммуникаций (4.1.3)
  • Привлекать субподрядчиков (4.1.4)
  • Приостановить коммунальные услуги при задолженности (4.1.8)
  • Взыскание через суд при просрочке >3 месяцев (4.1.12)
  • Штрафные санкции при нарушении опломбирования (4.1.15)

Собственник вправе (4.2):

  • Получать услуги установленного качества (4.2.1)
  • Запрашивать информацию о расходовании средств (4.2.2)
  • Получать информацию об изменении тарифов (4.2.3)
5 Платежи и порядок расчётов
Состав платы (5.1):
1. Управление МКД
2. Содержание и текущий ремонт общего имущества
3. Коммунальные услуги

Тарифы — Приложение №2 (5.2)

Расчёт коммунальных — по приборам учёта или нормативам (5.3)

Срок оплаты — до 10-го числа следующего месяца (3.2.3)

Пени — в размере, установленном законодательством РФ (5.6)

Индексация — ежегодно по инфляции, без решения ОСС (5.7)

Важно: неиспользование помещения не освобождает от оплаты (5.9)

6 Ответственность сторон
6.1. Стороны несут ответственность в соответствии с законодательством РФ.

6.2. Собственник компенсирует ущерб от несогласованного вмешательства в общее имущество — в 3-дневный срок.

6.3. Штраф за нарушение порядка вывоза мусора — в размере фактических расходов УК.

6.4. Компенсация за изменение фасада без согласования — в 3-дневный срок.

6.5. Ущерб от действий Собственника — возмещение в 3 дня.

6.6. Ущерб от действий УК — возмещение Собственнику в 3 дня.

7 Форс-мажор
Стороны освобождаются от ответственности при обстоятельствах непреодолимой силы: наводнение, землетрясение, военные действия, запретительные меры госорганов.

Уведомление другой стороны — не позднее 10 дней с момента наступления (7.2).

8 Претензионный порядок
8.1. Споры разрешаются путём переговоров.

8.2. При невозможности — письменная претензия.

8.5. Срок ответа на претензию — 10 календарных дней.

8.7. Судебный порядок — по месту нахождения МКД (Петроградский районный суд).

9 Срок действия и расторжение
9.1. Срок — 1 год с даты подписания акта приёма-передачи.

9.2. Автоматическая пролонгация на тех же условиях (если не заявлено за 1 месяц до окончания).

9.4. УК может расторгнуть в одностороннем порядке (уведомление за 2 месяца).

9.6. Собственники могут расторгнуть решением общего собрания.

9.5. Прекращение договора не снимает обязательства по оплате за оказанные услуги.

10 Особые условия
10.1. Перечень услуг может быть изменён в любое время.

10.2. Собственник даёт разрешение на размещение служб УК в помещениях общего имущества.

10.5. Во всём, что не урегулировано — действует законодательство РФ.

11 Приложения
1. Приложение №1 — Состав общего имущества МКД
2. Приложение №2 — Перечень работ и услуг, тарифы (не в открытом доступе)
3. Приложение №3 — Перечень услуг по содержанию и ремонту
4. Приложение №4 — Акт балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности
12 Реквизиты сторон
Управляющая организация:
ООО «Коммунальные сети» (ныне ООО «ЭКВИДА-СЕРВИС»)
ИНН: 7802355579, ОГРН: 5067847029465
Адрес: 194354, СПб, Учебный пер., д. 12, корп. 1

Готовы действовать?

Составьте жалобу или разберитесь с правами жителей

Ваши права Жалоба
На главную
Диспетчер